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?在最近與各地當(dāng)事人的溝通過程中，我發(fā)現(xiàn)有很多的當(dāng)事人反映自己的住宅用房是向外出租或者自己經(jīng)營的商鋪形式，當(dāng)然基本臨街的住房大部分都是這種形式，不管是在國有土地上還是集體土地都會(huì)有這樣的情況，甚至有部分當(dāng)事人就忽略了自己的住宅性質(zhì)，往往被提醒才知道自己的房屋為“住改非”的性質(zhì)，我們可以肯定的是此種情況的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)肯定是不能和一般性住宅相提并論，但是這樣的房屋遇到征地拆遷究竟要怎樣補(bǔ)償呢?

某老舊小區(qū)的一些民用住宅變身為公司的辦公用房，該小區(qū)共有一千多位住戶，300多戶業(yè)主將房子出租后，變身為“公司”，規(guī)劃上的民用生活區(qū)隨之變成商務(wù)區(qū)，小區(qū)原來美麗安靜的環(huán)境遭到了非常嚴(yán)重的破壞。樓外和小區(qū)道路兩邊均可見多家公司的廣告牌和指示牌。在一棟樓里，僅僅在二樓就有多家經(jīng)營性質(zhì)的公司。

幾年后，該市進(jìn)行城市規(guī)劃，將該小區(qū)納入拆遷改造范圍之內(nèi)。而拆遷公司卻以該小區(qū)多是違法的“住改非”房屋為由壓低拆遷補(bǔ)償款，小區(qū)業(yè)主對此不服，遂起訴到法院。

“住改非”或稱“住改商”，是指國有或集體所有的土地上住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢，將其改為商鋪進(jìn)行經(jīng)營?！白「纳獭庇捎谠诋a(chǎn)業(yè)發(fā)展層面上具有低成本、高收益等優(yōu)勢，因此在城市中非常普通。然而，“住改非”行為往往會(huì)影響小區(qū)秩序，引發(fā)導(dǎo)致社區(qū)不穩(wěn)定的因素，有損社區(qū)的和諧穩(wěn)定。此外，由于房屋性質(zhì)的改變，住宅房屋和非住宅房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并不一致。應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)對“住改非”房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，是拆遷過程中所要解決的難題之一。

根據(jù)規(guī)定，“住改商”行為的合法性需要同時(shí)滿足兩個(gè)條件，一是遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，二是應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。在本案中，“住改非”房屋影響了小區(qū)的環(huán)境，而且未經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意，顯然是不合法的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆?、法?guī)予以糾正并且予以整改。對于該種“住改非”的房屋拆遷補(bǔ)償，法律上并沒有作出統(tǒng)一規(guī)定，而是由各地政府自行調(diào)整。

但是在現(xiàn)實(shí)生活中，遇到更多的是合法的“住改非”現(xiàn)象?，F(xiàn)行《國有土地上房屋征收評估方法》規(guī)定：被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為主?？梢?，房屋登記的性質(zhì)是評估補(bǔ)償?shù)闹饕罁?jù)。但是如果僅僅參考住宅的價(jià)格補(bǔ)償對于“住改非”房屋所有權(quán)人顯然是極不公平的。遺憾的是，我國法律對此尚無統(tǒng)一的規(guī)定，而且“住改非”的房屋具體補(bǔ)償?shù)霓k法是依據(jù)各地的法律文件和有關(guān)政策予以確定的，通常會(huì)有以下幾種方式：

(1)大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定;

(2)也有地方規(guī)定“住改非”可以享受商業(yè)用房的補(bǔ)償政策;

(3)參照商業(yè)用房的估價(jià)，并且根據(jù)是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同;

(4)一定時(shí)間之后的“住改非”完全按照住宅性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償;

(5)采用混合標(biāo)準(zhǔn)。

目前我國法律尚未對“住改非”房屋的拆遷補(bǔ)償問題作出統(tǒng)一的規(guī)定，而是基本都交由地方政府予以調(diào)整，所以對“住改非”的補(bǔ)償要查詢各地的相關(guān)規(guī)定。但是由于此類規(guī)定的效力一般都較低，而且有可能存在不合理之處，如果適用會(huì)引起極大的不公平，此時(shí)我們房屋所有權(quán)人就要根據(jù)具體情況和公平原則，積極地去維護(hù)自身的合法權(quán)益。