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?經(jīng)常有人咨詢愛土拆遷律師團(tuán)："我們這里拆遷了，我家有幾間房屋一直用來生意，補(bǔ)償怎么算?是和普通住宅一樣還是會(huì)高一些?"我的房屋是住宅，因?yàn)榕R街用于經(jīng)營，生意也不錯(cuò)。馬上要拆遷了，拆遷方說我私自改變房屋性質(zhì)，用住宅做生意是違法的，給我的補(bǔ)償比住宅還低。請問律師，我該怎么辦?"

的確，住改非補(bǔ)償難，是征地實(shí)踐中常見的事。這也是很多住改非房屋在拆遷時(shí)面臨的征收難題。

住改非拆遷：補(bǔ)償價(jià)低于周邊住宅均價(jià)?

2013年，薛先生的房屋因某商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)被劃進(jìn)征收的范圍之內(nèi)而薛先生的房屋屬于農(nóng)村臨街房產(chǎn)，300多平方，一樓100多平方常年用于租用，是家庭消費(fèi)的主要經(jīng)濟(jì)來源，商鋪經(jīng)營一直良好。

可是經(jīng)過拆遷評估，補(bǔ)償價(jià)只給到2800元一平方，而周邊商品房均價(jià)達(dá)到5000多一平方。薛先生所獲得的拆遷補(bǔ)償款遠(yuǎn)低于房屋的應(yīng)有價(jià)值。

為此，薛先生拒絕在拆遷補(bǔ)償協(xié)議上簽字。在多次協(xié)商未果的情況下，薛先生聯(lián)系了愛土拆遷律師團(tuán)，準(zhǔn)備通過司法途徑維權(quán)。

一，我們首先了解一下什么是住改非

住改非，是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢，改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營。被拆遷房屋所有權(quán)證上標(biāo)明的用途為住宅，但依法取得了營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)、稅務(wù)登記證并有繳納的記錄。

這種情況下，依照我國的相關(guān)拆遷政策和法律文件的規(guī)定，可以根據(jù)實(shí)際經(jīng)營情況給予適當(dāng)?shù)牟疬w補(bǔ)償，具體的規(guī)定由地方制定。

二，"住改非"怎么補(bǔ)?

在拆遷的過程中，房產(chǎn)證上寫的是住宅，而實(shí)際上用作經(jīng)營的情況很普遍。拆遷方為了降低拆遷成本，很可能不顧及實(shí)際情況，全部按照住宅用房來補(bǔ)償，也因此給拆遷征收造成很多隱患和矛盾。

2003年，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》中做出規(guī)定，對拆遷范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的手續(xù)，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

各個(gè)地方也針對"住改非"做出了自己的規(guī)定，如：

黑龍江省《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》第三十二條規(guī)定："拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營使用，且符合下列條件的，貨幣補(bǔ)償金額按照住宅房屋的補(bǔ)償估價(jià)金額和非住宅房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)金額的平均值確定：

(一)拆遷通告發(fā)布前依法取得營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄;

(二)房屋所有權(quán)證書、營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營業(yè)地點(diǎn)一致。"

有的地方"住改非"可以享受商業(yè)用房的補(bǔ)償政策。浙江省麗水市就有這樣的規(guī)定，在拆遷公告公布前近兩年以上在經(jīng)營的，能提供工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時(shí)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策。"

但是在"住改非"的爭取過程中，每個(gè)地方的規(guī)定不同，大部分規(guī)定的都不夠具體。在可浮動(dòng)的范圍之內(nèi)，能爭取多少的補(bǔ)償，就要看律師的水平了。

所以，如果您也面臨"住改非"的拆遷問題，不僅要了解知識(shí)，更要慧眼識(shí)真，選好律師，事半功倍。