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好消息：廣大的農(nóng)民朋友們，《土地管理法》要修改了!2019年1月4日至2月3日，《土地管理法》修正案(草案)面向社會征求意見，這次修改主要包括土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度這三方面內(nèi)容。

這些年因土地征收而引發(fā)的矛盾不斷，給社會造成了惡劣影響，為了規(guī)范土地征收程序，保障失地農(nóng)民朋友的合法權(quán)益，此次《土地管理法》修正案(草案)就對土地征收作出了三點(diǎn)完善。以后，土地征收將發(fā)生翻天覆地的變化!下面拆遷律師團(tuán)為大家具體分析。

1.不符合這六種征收情形，農(nóng)民朋友可以拒絕征地

現(xiàn)行的《土地管理法》規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

但何為公共利益卻沒有明確界定。這就導(dǎo)致了地方有較大的操作空間，而農(nóng)民朋友也很難區(qū)分征收項目到底算不算是為了公共利益。從而致使征地亂象頻發(fā)，雙方矛盾激化。比如有些地方打著“公共利益”旗號，征了地后卻施行商業(yè)開發(fā)?；蛘吣承┑胤秸鞯貢r從不說明為何征地，只提及為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，哄騙農(nóng)民朋友趕緊簽字。

而《土地管理法》修正案(草案)對此作出了完善，規(guī)定：有下列情形之一，確需征收農(nóng)民集體所有土地的，可以依法實(shí)施征收：

(1)軍事和外交需要用地的;

(2)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要用地的;

(3)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、生態(tài)環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施建設(shè)、社會福利、市政公用、優(yōu)撫安置、英烈褒揚(yáng)等公共事業(yè)需要用地的;

(4)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)需要用地的;

(5)由政府在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)組織實(shí)施成片開發(fā)建設(shè)需要用地的;

(6)法律規(guī)定可以征收農(nóng)民集體所有土地的其他情形。

前款第五項規(guī)定的成片開發(fā)應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院自然資源主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

《土地管理法》修正案(草案)限定了六種征收情形，明確了公共利益的邊界，可以規(guī)范征收方的征收行為，能有效遏制部分地方巧立名目大肆斂財?shù)恼魇招袨椤?/p>

其實(shí)此條規(guī)定參考了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的征收范圍，可以看出土地征收流程正逐步完善進(jìn)步，往更好的方向前行。但第六條“法律規(guī)定”過于含糊，建議后續(xù)進(jìn)一步限制公共利益情形，避免被“鉆了空子”。

2.先簽協(xié)議再征收，補(bǔ)償資金不到位不能征

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定的征地流程：征地前要進(jìn)行實(shí)地調(diào)查并上報審批，審批通過后才能實(shí)施征收行為。在實(shí)施征收時制定補(bǔ)償安置方案，待上報審批同意后補(bǔ)償資金到位，最后再實(shí)施簽約騰地。

而此次《土地管理法》修正案(草案)規(guī)定，在擬征收階段雙方就簽訂協(xié)議，待資金到位后方可上報審批，批準(zhǔn)后再組織征收。這樣一對比，土地征收形式發(fā)生了翻天覆地的變化。

具體修改內(nèi)容為，《土地管理法》修正案(草案)將現(xiàn)行的《土地管理法》第四十六條、第四十八條進(jìn)行了合并，作為四十七條，修改為：

市、縣人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)進(jìn)行公告，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證書辦理補(bǔ)償?shù)怯?。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償安置等簽訂協(xié)議，測算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位;個別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實(shí)說明。

相關(guān)前期工作完成后，市、縣人民政府方可申請征收土地。

國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

“先補(bǔ)償安置，后實(shí)施征地”是國家多次倡導(dǎo)的，此次《土地管理法》修正案(草案)就規(guī)定，市、縣政府在征地報批前，就要組織有關(guān)部門與土地所有權(quán)人、使用權(quán)人簽訂協(xié)議，保證補(bǔ)償足額到位后再批準(zhǔn)和實(shí)施征地。這就約束了征收方的征收行為，確保了農(nóng)民朋友在征地中的知情權(quán)，避免了農(nóng)民朋友利益無保障、生活受影響。建議未來在制定征地補(bǔ)償條款時，還應(yīng)規(guī)定專款專用、加強(qiáng)監(jiān)督等具體辦法，以保證補(bǔ)償資金落實(shí)到位。

然而，若征收雙方無法達(dá)成協(xié)議時，有該如何解決爭議呢?《土地管理法》修正案(草案)只提及若征收雙方無法達(dá)成協(xié)議應(yīng)如實(shí)說明的情況，沒有提及具體救濟(jì)方式。是否如國有土地房屋征收一樣，就征收決定或征收補(bǔ)償決定不服提起復(fù)議或訴訟?還有待完善解決。

3.土地補(bǔ)償或?qū)⑼黄?0倍上限

按現(xiàn)行的《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

這一條就限制了農(nóng)民朋友拿到的補(bǔ)償款。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)村土地升值空間巨大，一但遇到征收，若還簡單按照倍數(shù)計算，可能導(dǎo)致農(nóng)民朋友補(bǔ)償偏低。

而《土地管理法》修正案(草案)將第四十七條改為第四十八條，修改為：征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、安置人口、區(qū)位、供求關(guān)系以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，并根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時調(diào)整。

征收農(nóng)村村民住宅的，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平合理補(bǔ)償，保障其居住權(quán)和農(nóng)村村民合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費(fèi)補(bǔ)貼。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

在土地財政影響下，地方因土地征收獲得了巨大收益，但對農(nóng)民市區(qū)土地后能獲得什么保障卻沒有具體措施，而此次《土地管理法》修正案(草案)就把征地農(nóng)民的社會保障補(bǔ)償單獨(dú)列出，將失地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。

另外，《土地管理法》修正案(草案)對征收農(nóng)民農(nóng)用地和住宅都作出了要求。征收農(nóng)民土地的，刪除了30倍補(bǔ)償上限規(guī)定，補(bǔ)償按省、自治區(qū)、直轄市制定并公布的區(qū)片綜合地價確定。這就提升了征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)民朋友的補(bǔ)償或?qū)⑼黄?0倍上限。

征收農(nóng)民住宅的，《土地管理法》修正案(草案)將住宅從地上附著物中單獨(dú)列出，要求按照“先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則”保障農(nóng)民居住權(quán)和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。賦予了農(nóng)民朋友自愿選擇宅基地建房、安置房或貨幣補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

總體上看，《土地管理法》修正案(草案)明確了“先補(bǔ)償安置，后實(shí)施征收”的前提，強(qiáng)調(diào)了“被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障”的原則，落實(shí)了“征收范圍”“征收程序”和“征收補(bǔ)償”三方面內(nèi)容。這些修改對于農(nóng)民朋友來說，影響不可謂不深遠(yuǎn)，若能落實(shí)，農(nóng)村土地征收將發(fā)生翻天覆地的變化。