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近日，網(wǎng)傳一份由武漢市硚口區(qū)寶豐街道辦發(fā)布的通告稱，轄區(qū)內(nèi)一小區(qū)發(fā)生物業(yè)公司被“自治小組”清場事件。

紅星新聞記者采訪獲悉，此前，硚口區(qū)寶豐街道同馨花園一期部分業(yè)主成立“自治小組”強(qiáng)行驅(qū)趕物業(yè)公司工作人員，后街道辦介入，稱“自治小組”不能代表全體業(yè)主做出決定。近期，小區(qū)業(yè)主就自治事項(xiàng)進(jìn)行投票，最終未通過調(diào)整物業(yè)區(qū)域單獨(dú)管理。

受訪律師向記者表示，在未按法定程序變更物業(yè)管理區(qū)域的情況下，部分業(yè)主私下成立“自治小組”清退物業(yè)公司的行為或涉嫌違法。

小區(qū)現(xiàn)“自治小組”驅(qū)趕物業(yè)公司

街道辦介入

網(wǎng)傳由武漢市硚口區(qū)寶豐街道辦事處1月3日發(fā)布的《關(guān)于依法依規(guī)保障同馨花園一期居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的通告》顯示，2023年12月31日，同馨花園一期居民小區(qū)發(fā)生物業(yè)公司被清場事件，導(dǎo)致居民小區(qū)無物業(yè)服務(wù)，影響了小區(qū)居民正常生活，同時(shí)因缺乏物業(yè)管理也帶來了消防、電梯等安全隱患。

寶豐街道辦發(fā)布通告 受訪者供圖

同馨花園多名業(yè)主向紅星新聞記者證實(shí)了網(wǎng)傳通告的真實(shí)性。他們告訴記者，小區(qū)出現(xiàn)的所謂“自治小組”成員名單并不明確，該小組此前還代表小區(qū)業(yè)主發(fā)布了“不向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)、轉(zhuǎn)由‘自治小組’收取物業(yè)費(fèi)的公告”。去年12月31日，“自治小組”成員“強(qiáng)行驅(qū)趕”物業(yè)公司工作人員，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境一度混亂。

記者了解到，同馨花園一期小區(qū)的物業(yè)公司系浙江綠升物業(yè)服務(wù)有限公司武漢分公司。3月8日，該公司工作人員告訴紅星新聞記者，同馨花園小區(qū)一、二期近年均由其公司提供物業(yè)服務(wù)，近期，同馨花園一期部分業(yè)主提出不要物業(yè)公司“想自治”，因此出現(xiàn)被清場的情況，“具體情況以街道發(fā)布的通告為準(zhǔn)?！?/p>

有同馨花園業(yè)主告訴記者，“清場事件”發(fā)生后，今年1月2日，當(dāng)?shù)亟值擂k組織相關(guān)部門聽取了小區(qū)各方居民代表意見，對小區(qū)物業(yè)管理提出了數(shù)條意見?！半S后在業(yè)主群發(fā)了那份網(wǎng)傳的通告，也在小區(qū)布告欄貼了通告?！?/p>

該通告稱，“目前宣布成立的同馨花園一期‘自治小組’，并沒有經(jīng)業(yè)主大會由業(yè)主表決同意成立。因此，‘自治小組’不能代表全體業(yè)主做出決定?！?/p>

關(guān)于單獨(dú)成立同馨花園一期業(yè)主委員會的問題，通告稱，應(yīng)當(dāng)聽取區(qū)房管局的指導(dǎo)意見，按法定程序進(jìn)行，在取得同意變更物業(yè)管理區(qū)域意見，厘清同馨花園一、二期之間公共收益及債務(wù)后，通過召開業(yè)主大會方式由業(yè)主表決成立同馨花園一期業(yè)主委員會。

投票后未通過自治事項(xiàng)

仍由原物業(yè)公司管理

近日，記者聯(lián)系寶豐街道辦事處核實(shí)相關(guān)情況，工作人員稱，小區(qū)業(yè)主已經(jīng)就此事走完了相關(guān)投票表決流程。

記者獲取的一份寶豐街道硚北社區(qū)居委會3月1日發(fā)布的通告顯示，2月29日，硚北社區(qū)組織同馨花園一期業(yè)主對自治事項(xiàng)進(jìn)行了意見征求。小區(qū)總戶數(shù)192戶，參與投票150戶。其中，投票同意61票，反對76票，棄權(quán)9票，無效4票。此次投票結(jié)果未通過同馨花園一期調(diào)整物業(yè)區(qū)域單獨(dú)管理。

硚北社區(qū)居委會發(fā)布通告 受訪者供圖

3月8日，硚北社區(qū)居委會工作人員向記者確認(rèn)了上述通告的真實(shí)性。

在同馨花園一期居住多年的張先生參與了2月29日的投票活動。他告訴紅星新聞記者，小區(qū)一期的大多數(shù)業(yè)主之所以反對“自治”，是因?yàn)樾^(qū)一期體量太小，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)看，很難找到合適的物業(yè)公司來管理，“而不要物業(yè)公司，則又會出現(xiàn)‘自治’那幾天的混亂情況?！?/p>

記者注意到，《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。

3月8日，浙江綠升物業(yè)服務(wù)有限公司武漢分公司工作人員告訴記者，目前，同馨花園一期仍由該公司管理。

多名同馨花園業(yè)主介紹，因小區(qū)第四屆業(yè)委會主任汪某某在小區(qū)重大火災(zāi)隱患整改工作中存在推進(jìn)不力的情況，2021年8月，寶豐街道辦責(zé)令汪某某停止履職，由業(yè)主大會決定終止其委員職務(wù)。后小區(qū)業(yè)委會其他四名委員相繼辭職，業(yè)委會也不復(fù)存在。截至目前，小區(qū)并未成立新的業(yè)委會。

“目前，我們非常希望完成對上屆業(yè)委會賬目的審計(jì)，以便成立新的業(yè)委會，讓小區(qū)的管理恢復(fù)正常?！边@些業(yè)主表示，這幾年，他們曾多次就上屆業(yè)委會的賬目問題向相關(guān)部門反映過情況。

律師解讀：

實(shí)踐中分割物業(yè)管理區(qū)域非常困難

寶豐街道辦事處發(fā)布的通告還稱，任何個人和單位均無權(quán)違法主張其權(quán)利。對妨礙、阻止物業(yè)公司依法提供物業(yè)服務(wù)，影響小區(qū)秩序、帶來安全風(fēng)險(xiǎn)、導(dǎo)致安全事故的行為，依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)嚴(yán)肅處理，對于情節(jié)嚴(yán)重的，將依法追究刑事責(zé)任。

北京盈科（上海）律師事務(wù)所律師謝王鋼長期從事物業(yè)相關(guān)法律服務(wù)。他在接受紅星新聞記者采訪時(shí)表示，同馨花園一期部分業(yè)主成立“自治小組”清退物業(yè)公司可能涉嫌違法。

“一期業(yè)主和其他部分業(yè)主，屬于一個物業(yè)管理區(qū)域，不能單獨(dú)成立業(yè)委會等‘自治小組’，除非一期業(yè)主變更物業(yè)管理區(qū)域，將其所屬的房屋及設(shè)施獨(dú)立出來，成為一個單獨(dú)的物業(yè)管理區(qū)域?！敝x王鋼表示。

北京安科律師事務(wù)所高級合伙人張猛律師同樣表示，由于“自治小組”不能代表業(yè)主委員會，清退物業(yè)公司的行為并不合法。當(dāng)然，業(yè)主委員會選聘或變更物業(yè)公司，也有法定的程序和要求。根據(jù)《民法典》規(guī)定，業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

律師稱小區(qū)業(yè)主的行為或違法，圖為民法典資料圖

小區(qū)業(yè)主若想變更物業(yè)管理區(qū)域，需要經(jīng)過怎樣的程序？

謝王鋼介紹，一般要區(qū)房屋行政管理部門牽頭，聽取鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、居民委員會、村民委員會的意見，還要結(jié)合實(shí)際情況，并經(jīng)過業(yè)主表決才行?！翱紤]實(shí)際情況，如果物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備是共用的，則無法進(jìn)行分割。實(shí)踐中要分割非常困難，我個人沒有見過實(shí)際分割成功的案例?！?/p>

謝王鋼還提到，根據(jù)《民法典》第二百八十四條規(guī)定，“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”，也即業(yè)主確實(shí)可以選擇不要物業(yè)公司進(jìn)行“自治”。

“此前也有一些業(yè)主自治的案例，但總體來說非常少，尤其是成功的。”謝王鋼解釋，因?yàn)闃I(yè)主委員會本身就是一個比較松散的組織，且會三五年更換一次，是業(yè)主利用業(yè)余時(shí)間來處理小區(qū)公共區(qū)域問題的。另外，相較物業(yè)公司，業(yè)主在物業(yè)管理方面并不專業(yè)，前者有完善的管理制度、專業(yè)人員和設(shè)施設(shè)備等。

紅星新聞記者 胡閑鶴

編輯張尋 責(zé)編 李彬彬