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本文來源：時代周報 作者：梁爭譽

“5·28新政”滿月，深圳樓市出現(xiàn)積極信號。

6月28日，深圳灣頂級豪宅中海深灣玖序正式選房，開盤三小時收金100.2億元。據(jù)時代周報記者了解，中海深灣玖序是今年以來認籌表現(xiàn)最好的樓盤，共計516批購房者凍資選房，平均1.76人選1套房，凍資金額高達25.8億元。

二手市場也有明顯回暖。深圳貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，“5·28新政”落地后一個月（5月29日-6月27日），深圳二手房簽約量相比4月29日-5月28日增長26.2%。

深圳貝殼研究院院長肖小平向時代周報記者表示，“‘5·06新政’出臺后，深圳樓市的熱度上了一個臺階，‘5·28新政’出臺推動市場熱度繼續(xù)上升?！?/p>

今年5月，深圳樓市政策密集出臺。先是分區(qū)進行限購優(yōu)化，接著央行三連發(fā)重磅利好，隨后深圳宣布降首付、降利率，還有跨行“帶押過戶”資金免費監(jiān)管，眾多房企參與“以舊換新”活動。

肖小平同時指出，政策“蜜月期”已過，最近兩周市場成交量有所回落，傳統(tǒng)淡季也將到來?！耙环矫嬉词袌龌芈涑潭仁嵌嗌伲绻蜌v年正常值差不多，就不一定要出新的政策。如果回落程度比正常值要高，深圳的政策抓手還是有的?！?/p>

深圳一新盤售樓處 時代周報記者攝

深圳灣頂豪3小時收金百億

位于深圳灣超級總部基地的頂豪樓盤中海深灣玖序是“5·28新政”落地的一個月里，唯一一個入市的豪宅項目，并交出一份不錯的成績單。

中海深灣玖序自誕生便備受矚目。2023年6月30日，中海力壓華潤置地、招商蛇口、保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)等房企，以125.32億元、全年期自持租賃住房面積5.85萬平方米的代價競得T207-0060宗地，一舉打破“70/90”戶型限制以及銷售價格限制。

今年5月，T207-0060宗地以“中海深灣玖序”的案名亮相，看房需驗資1000萬元，是最近幾年深圳驗資門檻最高的樓盤。展廳開放一個多月，該項目累計吸引上千批購房者驗資參觀。

6月21日，中海深灣玖序取得預(yù)售許可證，推出293套住宅，主力戶型為建筑面積約196平方米、252平方米、328平方米的超大單位，和3套頂層復(fù)式，毛坯備案均價約13.2萬元/平方米，套均總價約3462萬元。

圖為中海深灣玖序樓盤的示意圖

另外，中海深灣玖序提供4種不同報價的裝修方案供客戶選擇，每平方米分別為9500元、9800元、10500元和11800元，超出2021年5月深圳主管部門對商品住房和公寓裝修費用6000元/平方米的最高限價。

6月28日，中海深灣玖序正式選房。時代周報記者獲得的選房頁面截圖顯示，開盤5分鐘，該項目總價最貴的一套頂層復(fù)式即售出——2棟A座4101單位，建筑面積約549.1平方米，單價接近20萬元/平方米，總價約10975萬元。

開盤三小時后，中海方面宣布，中海深灣玖序勁銷100.2億元，“這個市場，需要挺身而出的英雄?！?/p>

“蜜月期”過后或有新政出臺

不止是中海，政策窗口期打開，深圳開發(fā)商都卯足了勁兒出貨。

位于南山西麗的漢園茗院是“5·28新政”后首個入市的新盤。

6月1日，漢園茗院開盤，推出419套住宅，備案均價約7.2萬元/平方米，開盤當(dāng)天最低折扣為85折，折后最低單價6萬元/平方米，開發(fā)商還贈送全屋精裝、價值約20萬元的家電大禮包，部分單位還贈送價值20萬元黃金。

據(jù)時代周報記者了解，因為按照“先到先得”的方式賣房，有經(jīng)紀人凌晨便在漢園茗院營銷中心排隊等著幫客戶取號。開盤一小時，漢園茗院售出61套房。

新盤的去化成績與開發(fā)商主動讓利有關(guān)，也離不開政策助力。政策組合拳有效激發(fā)置業(yè)需求，加上開發(fā)商借助政策東風(fēng)積極出貨，深圳樓市來訪量、看房量上升，市場活躍度明顯提升。

樂有家研究中心近期統(tǒng)計的深圳樂有家門店新增求購客戶量與新增售房源量之間的比值（以下簡稱“新增客房比”）顯示，5月深圳樓市政策頻發(fā)，推動了新購買力的積極入市，新增客房比有所上升，從4月的3.9%增長至5.2%，是2022年2月以來的最高點，6月上旬略有回落至4.7%，但仍屬于較高值。

降低首付門檻的“5·28新政”，推動一部分購房者前置了置業(yè)計劃。

肖小平舉例稱，“有客戶手里有60萬元，原本打算買300萬元的房子，還要再攢30萬元，現(xiàn)在按照新政60萬元就夠了。第二類增量是，原先一直在看房但沒有挑到合適房子的客戶，往往是因為看上的房子超過預(yù)算，最常見的場景是——想買100平方米，但預(yù)算只夠買90平方米，而90平方米只有一個衛(wèi)生間，客戶就會糾結(jié)，現(xiàn)在首付比例下調(diào)后，就沒有問題了。”

“首付降低伴隨的是月供上升，但分攤到每個月其實并沒有大家想象中那么明顯，一成月供對很多人來講可能是增加一兩千塊?！毙ば∑奖硎荆康禺a(chǎn)市場經(jīng)過數(shù)年的深度調(diào)整，更多購房者是以自住為主的需求，對月供的敏感度并沒有投資客那么高。

密集出臺的政策助攻購房者入市，深圳樓市成交量回升。

深圳中原研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“5·28新政”前后一個月，中原一手房成交量同比增長27.5%，二手房成交量同比增長70%。全市一手住宅網(wǎng)簽2800套，環(huán)比增長37.8%；二手住宅過戶4702套，環(huán)比增長19.4%。

二手業(yè)主信心緩慢修復(fù)，議價空間收窄。

深圳中原研究中心監(jiān)測的83個片區(qū)中，掛盤均價開始上漲的片區(qū)共28個，占比33.7%。漲幅較高的幾個片區(qū)分別是：大鵬上漲8.5%，龍崗平湖上漲8%，寶安福永上漲4.2%。

“5月新政頻發(fā)，促使市場活躍度增強，議價率也回歸到10%水平——一套掛牌價500萬元的房子，最終成交價在450萬元左右?！睒酚屑已芯恐行谋硎尽?/p>

不過，隨著政策“蜜月期”結(jié)束，最近兩周深圳樓市成交量已有所回落。

深圳中原研究中心表示新政的效應(yīng)已經(jīng)在減弱，圖為深圳街景資料圖

“按照我們的觀察，‘蜜月期’是政策出臺的一個月或21天，對市場的影響非常明顯，消費者的情緒、對政策的關(guān)注度都處于高值，成交量大幅上升?！毙ば∑奖硎?，“蜜月期”過后將會進入平淡期，加上傳統(tǒng)淡季7月、8月即將到來，成交量有所回落是正常的。

“目前來看，政策效應(yīng)已經(jīng)在減弱，市場成交在逐步下降。當(dāng)然，市場冷下來后，新一輪的提振政策又有望到來。”深圳中原研究中心表示。

“未來一段時間又將迎來房地產(chǎn)政策出臺的小高潮?！敝行抛C券研報表示，各地在限價、落戶、利率、財政補貼等方面，仍有廣泛的政策出臺空間。