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在明律師在此前的文章中多次強(qiáng)調(diào)，在國有土地上房屋征收與補(bǔ)償中，評估環(huán)節(jié)是一個(gè)極為重要的環(huán)節(jié)，將會直接影響到老百姓最終的補(bǔ)償結(jié)果。

實(shí)踐中，我們已經(jīng)知道，對于評估報(bào)告的結(jié)論不服，可以提請?jiān)u估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核;再不服，還可以申請專家委員會進(jìn)行鑒定。

那么，除了以上兩招之外，還有沒有其他辦法能夠“制”住這動輒荒唐到極點(diǎn)而又影響重大的評估報(bào)告呢?本文，在明所的黃艷律師嘗試為大家提供一種全新的思路……

對于這一問題，北京在明律師事務(wù)所的青年律師黃艷表示，以往對于評估報(bào)告的救濟(jì)，通常依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第20、22條的規(guī)定，即被征收人先向出具爭議報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估，再向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

如果兩輪下來仍然是原來的結(jié)果，那么被征收人就沒招了，只能按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條之規(guī)定對依據(jù)評估結(jié)果作出的征收補(bǔ)償決定提相關(guān)程序了。

換言之，在當(dāng)前的形勢下，對于這份意義重大、專業(yè)性極強(qiáng)的房屋評估報(bào)告，被征收人根本無力進(jìn)行有用的救濟(jì)。

無論復(fù)核還是專家鑒定，由于很難繞出“既當(dāng)運(yùn)動員，又當(dāng)裁判員”的圈子，其結(jié)果大多都是維持原有的結(jié)論。

那么，有沒有別的路可走呢?難道說評估報(bào)告中存在的種種亂象就只能如此輕易的放過么?須知，在征收維權(quán)博弈中，任何一個(gè)“節(jié)點(diǎn)”都不應(yīng)被被征收人輕易放掉。

特別是對于一些程序推進(jìn)到后期，面臨強(qiáng)拆的情形，房屋價(jià)值評估這一環(huán)節(jié)如深入挖掘、探索仍有可能成為被征收人重新搭建協(xié)商平臺的抓手。

黃艷律師指出，《條例》第34條或許可以被重新加以審視、運(yùn)用：房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

而在黃艷律師所代理的一起上海市的國有土地上房屋征收糾紛中，作出爭議評估報(bào)告的估價(jià)師，其資格證書正是由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部直接發(fā)放的。

黃艷律師認(rèn)為，據(jù)此，如果住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對于被征收人提交的違法評估查處申請不予查處，則涉嫌行政不作為，需要由其來承擔(dān)行政不作為的法律責(zé)任。

而法院也應(yīng)通過判決明確，住建部有對違法評估行為進(jìn)行查處的法定職責(zé)。

就這樣，一起前所未有的違法評估查處糾紛訴訟于2017年8月在北京市第一中級人民法院開庭審理。

庭審中，被告住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部堅(jiān)持其庭前提交的答辯意見，指出根據(jù)《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等住建部的部門規(guī)章規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師違法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動的，違法行為發(fā)生地直轄市、市、縣、市轄區(qū)人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)依法查處，并將違法事實(shí)、處理結(jié)果告知注冊房地產(chǎn)估價(jià)師注冊所在地的省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門;依法需撤銷注冊的，應(yīng)當(dāng)將違法事實(shí)、處理建議及有關(guān)材料報(bào)國務(wù)院建設(shè)主管部門。

據(jù)此，被告在收到原告郵寄的查處申請后，依照部門規(guī)章規(guī)定將其轉(zhuǎn)交至上海市的住建部門查辦，系依規(guī)履行了其法定職責(zé)，原告的訴訟請求不能成立。

此外，被告的另一重要的答辯理由是，《條例》第34條規(guī)定的內(nèi)容系行政處罰，而住建部實(shí)施處罰行為的前提基礎(chǔ)是違法行為發(fā)生地住建部門的調(diào)查、核實(shí)情況，調(diào)查與處罰應(yīng)是分離的兩個(gè)步驟、程序，在沒有完成調(diào)查之前，不存在住建部未履行處罰的法定職責(zé)一說。

對此，黃艷律師提出多點(diǎn)反駁意見：其一，《條例》屬于國務(wù)院出臺的行政法規(guī)，而《辦法》則屬于住建部出臺的部門規(guī)章。

根據(jù)《立法法》，上位法的效力高于下位法。

故在兩者規(guī)定的內(nèi)容不一致時(shí)，應(yīng)以《條例》為準(zhǔn)適用而不是仍適用《辦法》;其二，《辦法》所調(diào)整的是一般的房地產(chǎn)估價(jià)行為，而《條例》則是專門調(diào)整房屋征收補(bǔ)償工作實(shí)施中的房屋評估行為的，《條例》屬于特別法，據(jù)法理，在適用時(shí)特別法優(yōu)于一般法;其三，對于“調(diào)查”與“處罰”分離一說，顯然不符合法律原理及規(guī)定。

《行政處罰法》第36條就規(guī)定，行政機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)公民、法人或者其他組織有依法應(yīng)當(dāng)給予行政處罰的行為的，必須全面、客觀、公正地調(diào)查，收集有關(guān)證據(jù)……第37條也進(jìn)一步規(guī)定了調(diào)查、檢查的執(zhí)法行為，這些都足以說明查、處是不能分離的。

《條例》既然規(guī)定了估價(jià)師的發(fā)證機(jī)關(guān)有處罰的職責(zé)，就意味著調(diào)查步驟也應(yīng)由其一并完成。

目前，本案尚在進(jìn)一步審理中，法院將會擇日進(jìn)行宣判。

黃艷律師最后想提示廣大被征收人的是，實(shí)踐中在房屋評估環(huán)節(jié)所上演的鬧劇、亂象有時(shí)是常人難以想象的。

譬如在上海市的這起案件中，就出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)選定程序被征收人簽名涉嫌造假，評估過程嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，評估報(bào)告內(nèi)容殘缺甚至連最基本的房屋面積都沒有認(rèn)定，以及本訴涉及的評估報(bào)告中估價(jià)師簽字非本人所簽，評估結(jié)論涉嫌造假的情況。

試想，這樣的一份份評估報(bào)告，又怎么能保障被征收人的合法補(bǔ)償權(quán)益呢?廣大被征收人在面臨評估程序時(shí)一定要擦亮眼睛，緊盯程序，明晰權(quán)利，一旦發(fā)現(xiàn)可能的違法之處要立即聘請專業(yè)征收維權(quán)律師介入審查，以確保征收維權(quán)的及時(shí)性。

否則一旦補(bǔ)償決定下發(fā)強(qiáng)拆來襲，局面將會對被征收人不利。